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深圳楼市：这个片区炒作太多，利好已出尽，不要再高位接盘了！_全球热门

2023-04-23 04:24:20来源：买房的大师兄

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1、问：老师您好，上次咨询了您关于上下沙的情况，目前金域蓝湾一套四房1100万以内，单价在7万多，当然这个价格是低楼层看不到海景，感觉自住还不错，但上次您提到金域蓝湾长期看不到发展空间，我也非常认同，所以纠结这个房是否入手。您建议关注蓝湾半岛，目前放卖盘都在9万以上，4房1300万起，价格是否已经有学校规划的溢价。除了上下沙沙尾片区，还去看了白石洲的深圳湾畔花园，这个小区单价也在10万左右。中介说这边旧改，学校也在重建。升值空间较大。老师您觉得白石洲相对大金沙是不是利好更多，升值空间更大一点。9-10万单价是否值得去入手

回答：中海深圳湾畔没有看到很明显的价值点，等旧改很漫长，不适合所有人。收入预期增长缓和的人群适合去“守”，后劲足的年轻适合“攻”，让财富在每一次裂变中升级进阶。如果你做好了长持8-10年的准备，中途不换仓，可以考虑。深圳市超百万体量旧改的项目至少10个以上，其中巨无霸福田大金沙仅住宅项目就有350万平米，与白石洲旧改体量相当。大金沙片区由于体量过大，已经分片立项开发。

其中，金地工业区金地工业区2018年底已经围挡起来开始拆迁。众所周知，金沙片区一直缺少优质学校，因此这两所学校就被寄予了很高的期待。那么，它们会是优质学校吗？细看福田区双十工程中的十所永久学校，其中第十所：拟选址于沙头街道，用地面积31800平方米，建筑面积89000平方米，规模66班 /3120个学位。也就是这两所学校都值得期待。需要注意的是，2019年3月，深圳出台《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025) 》，前所未有地提出对深圳所有的城中村进行保护，规定7年内，未旧改的城中村不能再旧改了，已获批旧改但不能在2020 年前正式实施的城中村，也得叫停。这意味着2025年之前，整个金沙片区，有些会保持现状，尤其是下沙。

(资料图片仅供参考)

对于金地工业区，则意味着周边大环境不会得到改善。

你的判断正确，未来白石洲板块更有潜力。深圳湾畔花园可以重点关注。

2、问：看了您的帖子受益不少。深漂5年了，最近打算把长沙的按揭房子置换到深圳来，方便小孩明年9月上学，子弹130，年入30，西乡上班，帮忙点评一下中粮幸福花园和雅士阁。

答：你好，同样是上车盘，建议优先房龄。雅士阁这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。中粮幸福花园是比雅士阁更好的选择。其次还可以看看中粮凤凰里，万象新天，兴达华府的小户型。或者去沙井买个三房新房，珈誉府，会展湾雍境，云海臻府够一够都可以够到。

3、问：你好！想请教下，目前在深圳工作3年，东莞的房子1年半后才能转手，东部龙岗或坪山中心区次新两房值得入手么，谢谢回复！

答：一年后你就可以把东莞出售换深圳大房子，你需要的是确定性的收益+好流通，买东部的话，得看你们适不适合，也要视具体板块和个盘而定，14号沿线为宜。东部能买的盘不多，千万别乱买。

4、问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。

答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补涨型；自住还不错，投资我个人观点，时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；

5、问：老师，请教您，妈湾的汉京确悦小区，小面积三房，单价已到10万，还有上涨的空间吗，值得入手吗？

答：汉京确悦位于大热的前海，优点是赠送高，缺点是小区太小，属陪跑型选手。小三房单价十万本来不低，但对比旁边挂盘十万的前海港湾，也显得可以接受了。

6、问：老师，目前本人有一套，宝安翻身45区两房楼梯房，我老婆名下有一套布心的小两房，这两个房子都没怎么涨，目前想如下操作。第一，两房都卖了，去买蛇口老点的小区，例如招北啥的，第二，就是去龙华上塘看看，不过北站那交通换乘，还有龙华那农民房很多，老师有如何选择。

答：您好，有两套房的你，是不会安心住在招北小区那种比咱们还老的房子里的，目前是将就了，住着住着就会嫌三嫌四了。收入还可以的话可以适当加点杠杆，把总价在拉高一点，选择面会更广。能南山福田就不要去龙华了！